央行金融会议就房地产释放哪些信号?

2020-02-24    来自:克而瑞地产研究

昨日,央行召开2020年金融市场工作会议,部署2020年六大工作。就房地产领域而言,要求保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性,继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制,促进市场平稳运行。2020年央行货币政策是否转向宽松?房企融资环境能否改善?居民信贷政策又将如何演变?

自2月3日央行创纪录地开展1.2万亿元逆回购操作以来,央行密集通过逆回购、MLF等融资工具向市场投放流动性。截至目前,央行已向市场投放巨额流动性达3万亿元,明确释放货币政策转向积极的信号。而在一年期MLF下调10个基点之后,2月LPR利率顺势向下调整,5年期以上品种由4.8%降至4.75%,下调5个基点。

受疫情影响,多数行业复工难、运营难,营业收入陡降,交通运输、旅游、餐饮等行业颇受冲击。为了减缓经济下行压力,财政政策也同步转向积极,着力给困难行业企业解困,且成效显著。截至2月20日,已有727家重点保供企业获得了银行贷款,财政贴息后这些企业实际融资成本为1.30%,低于国务院不超过1.60%的要求。

而从央行发言人表态来看:2020年,人民银行将继续实施稳健的货币政策,保持灵活适度,妥善应对经济短期下行压力,同时坚决不搞“大水漫灌”,保持广义货币M2和社会融资规模增速与国内生产总值名义增速基本匹配,保持物价水平基本稳定,防范信用收缩与经济下行叠加共振。

不难看出,央行向市场巨额投放流动性3万亿元,仅是应对疫情期间经济短期下行压力的必要措施,并非代表货币政策根本性转向,稳健的货币政策仍将贯彻执行,坚决不搞“大水漫灌”式强刺激,进一步推升未来通胀预期。
鉴于2019年以来,央行共计4次降准,净释放长期资金约2.78万亿元。我们认为2020年货币政策整体稳健偏积极,疫情期间逆周期调节力度或将进一步加大,并对重灾地区以及行业定向降准、降息,甚至不排除全面降准、降息的可能性。
而在一季度之后,以猪周期为代表的结构性通胀压力大概率将有所回落,将给货币政策留下更多的可以操作的空间。一旦疫情持续时间过长,经济增长失速,货币政策或将转向积极,逆周期调节力度有望进一步加大。
联系到2020年是全面建成小康社会和“十三五”规划收官之年,稳增长势必将摆在更为靠前的位置,财政政策将是经济稳增长的重要抓手。预计2020年财政政策将提力增效,适度扩大财政赤字率,尤其要对疫情影响严重的特定地区以及行业结构性减税降费,以期支持实体经济平稳健康发展。


央行部署2020年六大重点工作,要求保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性,继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制,促进市场平稳运行。


联系到此前财政部、统计局、央行等多部委密集发声,重申坚持“房住不炒”定位,再次强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。我们认为房地产业仍是中国经济的压舱石和稳定剂,但就去杠杆而言,房地产也是去杠杆的重要领域。

可以预见的是,稳定将是2020年房地产调控政策主基调,继续坚持“房住不炒”的定位,落实一城一策、因城施策的长效调控机制,夯实城市政府主体责任,切实把稳地价、稳房价、稳预期的目标落到实处。
2019年5月份以来,房企融资环境持续收紧,重点涉及信托、外债、开发贷等多领域。并且,疫情期间100余城被迫暂停销售,将进一步加剧房企资金周转压力。尤其是那些一贯高杠杆经营的房企,或将面临资金链断裂的风险。
值得留意的是,疫情期间地方政策热闹纷呈,积极为开发企业解困,主要集中在以下3个方面:其一,多城支持企业复工,力争将疫情的负面影响降到最低,涉及简化项目复工手续办理,推动重点工程、重大项目全面开工等。其二,土地出让环节解困,缓解房企拿地时的资金压力涉及降低竞买保证金,延期或分期缴纳土地出让金,顺延项目开竣工期限等。其三,放宽预售条件,全力支持企业促销售、抓回款,涉及顺延项目预售期限,调整预售审批标准,调整预售资金监管等。
我们认为2020年房地产信贷政策有望中性偏积极,房企融资环境或将分类放松。一方面,贷款受益主体或将倾向于大中型品牌房企,国企、央行更具优势,融资成本皆有望适度下移,最大程度上避免因资金链断裂而引发的市场共振风险,尤其要避免重演2014年全行业的降价潮。另一方面,对于那些高杠杆、高负债经营的房企,以及拿地态度一贯激进,屡拿地王的房企,仍要监督其有序去杠杆或者稳杠杆,整体受益程度有限。


我们以住户中长期消费贷款(绝大部分来自于房贷、汽车贷)占GDP比重简单测算居民购房杠杆率,不难发现居民购房杠杆率直线提升。2015年以来,随着房地产行业销售规模迭创新高,居民购房杠杆率急速拉升,说明行业销售规模迭创新高是建立在居民加杠杆购房基础上的。

值得玩味的是,居民购房杠杆率从10%升至20%将近花费10年时间,但杠杆率从20%升至30%只需2015年至2018年短短4年时间,说明在市场购买力明显透支的情况下,很多居民仍在不断地加杠杆购房。
截至2019年,居民购房杠杆率进一步提升至34.36%,较2018年增长2.82个百分点,增速丝毫未见放缓的迹象。随着居民购房杠杆率越发逼近由盛转衰的临界点,房地产市场或将“风声鹤唳”,极端情况下甚至会引发系统性金融风险。


我们认为居民高杠杆购房注定难以维系,稳杠杆将是下一阶段的主旋律,确保居民杠杆率和负债率不再继续上升。除非房地产市场重现2014年大范围的降价潮,否则2020年居民部门信贷政策难言全面转向,诸如“330”、“930”这类刺激性政策暂无落地的可能性。譬如,认房不认贷,二套贷款已结清算首套,调降首套、二套住房首付比例等重磅刺激性政策实难落地。

而从央行发言人表态来看:LPR下行基本上不影响个人房贷利率。房住不炒仍然是当前房地产调控政策的主导方向,央行刚刚发布的货币政策执行报告也强调,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,银行可通过LPR加点方式确定个人房贷利率,基本保持原有水平。在改革完善LPR形成机制过程中,要坚决贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制,确保差别化住房信贷政策有效实施,保持个人住房贷款利率水平基本稳定。

表面上看,房贷利率定价机制是由“LPR加基点”形成,在2月份5年期以上LPR下调5个基点之后,预计年内LPR利率中枢大概率继续下移,房贷利率似乎也将随之向下调整。但基于居民部门稳杠杆的现实需要,预计年内房贷利率整体运行平稳,下调空间着实有限。







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